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Aviso

Desde FRA pensamos que la dispersión de los valiosos esfuerzos que realizan muchos de los sectores involucrados en la Propiedad Horizontal, tendientes todos ellos a lograr un mayor bienestar consorcial, ameritaba que intentáramos la proeza de sentarnos en una misma mesa a dialogar para encontrar consensos que nos lleven a sumar, en lugar de dividir o restar.
Por eso consideramos promisorio que esta iniciativa, rápidamente se haya concretado, gracias a la muy buena voluntad de los aquí presentes y de los sectores y de las entidades que representan.
Esta Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, está llamada a cubrir un espacio hasta ahora vacío y que, sí somos humildes e inteligentes, deberemos preservar como un preciado consenso que hemos logrado con el principal objetivo de multiplicar las oportunidades de realizar significativas acciones en aras del bien común.

¿Qué deberíamos hacer a partir de ahora?
Propongo, como primeras iniciativas a considerar:

• Establecer una agenda de reuniones mensuales, 
• Abrir las puertas de esta MESA a la participación de todas aquellas entidades y sectores de buena voluntad que a partir de ahora quieran también sumar sus iniciativas para el bien común.
• Idear en conjunto acciones tendientes a mejorar la convivencia en los Consorcios de Propietarios.

Estas fueron las palabras iniciales de la Adm. María Teresa Vanzini en la apertura del panel de la mesa de enlace de la comunidad consorcial.

De izq. a der.:
Miguel Ángel Yochis (Agrupación Afiliados a SUTERH)
Lydia Arab (Mediadora de la Defensoría del Pueblo de la C. A. de Bs. As.)
Carlos Imaz (APJ: Asociación de Periodistas Jubilados)
Adm. María Teresa Vanzini (FRA: Fundación Reunión de Administradores)
Ricardo Barrionuevo (CAEPE: Cámara Argentina de Empresas de Porteros Eléctricos)
Daniel Musacchio (Auditor médico - MPH: Mutual de la Propiedad Horizontal)

REDUCCIÓN DE EXPENSAS A CONSORCISTAS JUBILADOS 

La diputada Adriana del Carmen Marino (San Juan) dio estado parlamentario al proyecto que el 20 de Abril de 2004 presentaran al Presidente de la Nación, Doctor Néstor Kirchner, la Fundación Reunión de Administradores (FRA) que preside Jorge Hernández y la Asociación de Periodistas Jubilados (APJ) que preside Carlos Imaz (PAMI) para lograr una reducción de las expensas comunes de jubilados consorcistas.

Para poder gozar de este beneficio de ser aprobada la ley, los interesados deberán reunir los requisitos de los artículos 222 y 225 del Código Fiscal 2003 de la Ciudad de Buenos Aires, debiendo ser beneficiario efectivo de la exensión del pago de las contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza y otros adicionales, acreditando anualmente esta situación ante el Administrador del Consorcio de Propietarios donde habita, quien podrá recuperar dichos importes deduciéndolo de las cargas sociales mensuales devengadas por el personal de portería en relación de dependencia.

Para mayor información: Fundación Reunión de Administradores, Teléfonos 4373-2594 / 4371-3174


Nota publicada en Crónica:
Con un habitual clima de camaradería, la Fundación Reunión de Administradores (FRA) llevó a cabo la 13ra. Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina, celebrada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 2 al 4 de noviembre de 2004.
Concurrieron al Palacio San Miguel, Administradores de todo el país y destacados representantes de la propiedad horizontal, que expusieron temáticas vinculadas a los nuevos desafíos profesionales, planteando distintas innovaciones para el bienestar de la comunidad consorcial y posibilidades de renovación del sector.
Las jornadas generaron una respuesta muy positiva, no sólo por la alta calidad de cada uno de los expositores sino también por el diálogo abierto entre todos los asistentes y panelistas.
Para iniciar las jornadas, el Administrador Jorge Hernández -presidente de FRA- agradeció a los presentes e invitó al auditorio a la reflexión: «Hay una frase que Nelson Mandela siempre repite, que es: ‘Para educar a un chico se necesita un pueblo’. Y yo me pregunto, ¿qué necesitamos para educar a los consorcistas en propiedad horizontal?».

Primera Jornada
La 13ra. Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina se inició con un tema mayúsculo: Discriminación en los consorcios de propietarios. 
Por primera vez en un evento de tal magnitud, se desarrolló a fondo esta problemática social que afecta en gran medida a la comunidad consorcial. 
La disertación estuvo a cargo del doctor Víctor Ramos, quien expuso acerca de la importancia del consorcio como célula social primaria, donde se vislumbran las diferencias y particularismos de quienes lo habitan, como reflejos de la sociedad en su conjunto.
En un contexto signado por la globalización, y la confluencia de identidades diversas, el doctor Ramos remarcó el rol del Administrador como líder social. 
«Muchos de los Administradores desempeñan en forma eficiente su trabajo, pero no perciben que son líderes sociales, que deben lograr interpretar el factor común, y que ese factor común encarrila al consorcio en una misma dirección, para transformarlo en una acción conjunta». 
Asimismo señaló la necesidad de impulsar un discurso constructivo, donde primen valores como la tolerancia, el respeto hacia el otro, la cooperación y la equidad. 
«Si bien nuestra sociedad desde sus orígenes convive con un discurso discriminatorio, que se potencia en los medios de comunicación, comprender el tema del discurso ayuda a desactivar situaciones de conflicto donde se tiende a menoscabar al otro y a generar situaciones de violencia», concluyó el doctor Ramos.
Luego, fue el turno del panel técnico acerca del Mantenimiento obligatorio de los edificios. 
En esta oportunidad el arquitecto Fernando Caporale subrayó la importancia de conservar el edificio, realizando un informe técnico en las mejores condiciones posibles. 
«La ley 257 es una ley de seguridad, que tiene responsabilidad civil y penal, y que hay que acatar. El informe técnico no es negociable, el consorcio lo debe contemplar como un gasto incluido en el mantenimiento general del edificio».
La jornada prosiguió con el tema Cláusulas usuales de estabilización para los nuevos alquileres, disertación del doctor Enrique Abatti, quien explicó cómo mantener incólume un alquiler, cuando se presenta la prohibición legal de indexar estatuida por la Ley 25.561. 
«La prohibición legal de indexar es como afirmar que todos los días va a oscurecer a las cinco de la tarde y va a amanecer a las diez de la mañana -afirmó el doctor Abatti- No es real y no se podría ver expresado en un contrato, sin embargo vamos a determinar algunas soluciones jurídicas».
Entre las soluciones aludidas, el doctor Abatti propuso: alquiler progresivo y escalonado (con índice de variación salarial), alquiler en moneda extranjera (fijado por contrato), obligación alternativa de fijación de precio por tercero (cláusula de alquiler de plaza), obligación alternativa de indexación, alquiler con indexación en suspenso, alquiler constituido por suma predeterminada y porcentaje de ventas, prohibición legal de indexar y depósito de garantía (su devolución en los contratos pesificados por la Ley 25.561 y en los nuevos contratos).
A continuación, el licenciado Gerson Sznaider se refirió a los Créditos a sola firma para Administradores y la financiación de trabajos a los Consorcios de Propietarios. 
En este aspecto, la Cooperativa de Crédito Obelisco ha acordado con Fundación Reunión de Administradores, iniciar una operatoria de asistencia financiera de corto plazo destinada a Administradores de Propiedad Horizontal, que les permita cubrir eventuales saldos negativos o necesidades urgentes de fondos por parte de los edificios administrados, y por otro lado financiar a mediano y largo plazo los trabajos de reparaciones y mantenimiento que deben efectuar los consorcios de propietarios.
Por último, el doctor Daniel Musacchio, la doctora Noemí Tinetti y el licenciado Diego Villalvilla, disertaron sobre Medicina Laboral y ART. 
En particular, destacaron la importancia de los controles periódicos, preocupacionales y postocupacionales, así como la necesidad de afrontar un compromiso en el cuidado de la salud de los encargados de edificios. 
Entre las medidas más relevantes a adoptar, señalaron: prevención, ejercicio, controles exhaustivos, visación de enfermedades preexistentes y elementos de protección personal. 
La jornada se cerró con el acto de apertura de la Primera Exposición de Mantenimiento y Restauración Edilicia, EDMA. 
El Administrador Jorge Hernández agradeció a Sebastián Berruezzo de Bexpo S.R.L. y a todo su equipo por la realización integral de la 13ra. Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina y se refirió a EDMA, como «una brillante idea para nuclear a los Administradores que son clientes de estos servicios y a las empresas que los abastecen». 
Finalmente todos los asistentes y expositores de la 13ra. Convención concurrieron a este singular evento del mantenimiento edilicio. 


Segunda Jornada
El Administrador Carlos Maglioni y los doctores Alberto Gabás y José Luis Vera Moreno, desarrollaron la problemática de Resolución de conflictos consorciales, señalando las ventajas que ofrece el arbitraje en propiedad horizontal. 
Rapidez, eficacia, bajo costo y contacto cara a cara entre las partes de dicha instancia parajudicial, fueron algunos de los puntos destacados para la resolución de litigios.
Los expositores mencionaron que «aunque Argentina carece de una cultura del arbitraje, es muy importante que los Administradores puedan prevenir los conflictos antes de que aparezcan y tomar en cuenta las vías de negociación, mediación y transacción, que hacen mucho más ágiles la resolución de conflictos».
Otro de los temas expuestos fue el Costo de las Relaciones Laborales de Portería, a cargo del doctor Ricardo de los Santos y la doctora Alicia De Vita, quienes desarrollaron los costos laborales directos e indirectos de los encargados así como los costos laborales no previsibles. 
En este punto, explicaron que «se debe tomar en cuenta tanto las licencias como las suplencias que estas generan, además de todas aquellas indemnizaciones y reclamos que puedan generarse en las relaciones laborales».
Como indicador sobresaliente, los doctores ilustraron el incremento del costo laboral mensual, en el transcurso de junio de 2002 a abril de 2004. 
En este período el porcentaje de incremento fue de un 79,2 por ciento (de 1.013 a 1.816 pesos), fundamentalmente a raíz del impacto del nuevo convenio colectivo de trabajo en la economía consorcial.
Luego, el doctor Guillermo García Fabués habló de un tema crucial para comprender la realidad que viven los consorcios: El interés de las expensas comunes. 
Para dilucidar esta cuestión, el doctor García Fabués afirmó que «en la problemática cotidiana de las administraciones y de los abogados que asesoramos en propiedad horizontal, el debate acerca del interés se presenta de una manera inevitable. 
La primera consulta que plantea el Administrador es qué hacer con los intereses de las expensas comunes y a qué parámetros atenerse».
El abogado explicó que más allá de la tasa de interés que se prevea en el reglamento, dicha tasa no suele ser la hegemónica en el sistema de propiedad horizontal. 
Además, remarcó la distorsión entre el pago del capital y su interés correspondiente, así como la falta de definición por parte de la Justicia sobre el derecho a recaudar y de un sistema que contemple el crecimiento del consorcio como figura jurídica plena (entidad de comercio).
Más tarde se presentó uno de los grandes temas de la convención: La Mala Praxis del Administrador. Sorprendió a los presentes, que la doctora Mónica Rissotto no hablara en esta convención de derecho laboral y se refiriera a un tema tan innovador como controvertido para los Administradores.
En principio, la doctora Rissotto distinguió las obligaciones de medio de las de resultado. 
Un ejemplo: un médico tendría una obligación de medio, lo que se obliga es a una conducta diligente, proba, con conocimiento, pero no de resultado. 
El médico no es Dios, no puede asegurarnos que nos va a curar.
Pero, en cambio, si hablamos de un cirujano estético, si una persona va a hacerse un «lifting» pretende verse mejor, aquí hay una obligación de resultado.
Hecha la distinción, la abogada puntualizó obligaciones de resultado del Administrador frente al consorcio: hacer controlar el estado de los balcones, ejecutar tareas de mantenimiento y desinfección, limpiar los tanques de agua, contratar un seguro, convocar a la asamblea, etc. 
Y obligaciones de medio: diligencia, conducta eficiente, no a la imprudencia, no a la culpa. 
En este sentido, destacó que «dado que una de las principales funciones del Administrador es recaudar, deberá tomar todos aquellos recaudos tendientes a que no haya una mora alta en un consorcio, y dejar constancia de esta conducta».
Luego subrayó la responsabilidad del Administrador frente a terceros: por ejemplo, si se cae un balcón o mampostería sobre un transeúnte, hay una responsabilidad civil y penal.
Por lo que «el Administrador siempre debe ordenar las reparaciones, los trabajos de mantenimiento y cumplir con las leyes para evitar que esto ocurra», afirmó la doctora. 
También existe responsabilidad frente a los consorcistas, si por ejemplo existen daños en las unidades funcionales, el Administrador tendrá que iniciar todas las acciones para ejecutar la obra. 
Asimismo, hay responsabilidad frente a los trabajadores: tener inscripto a cada trabajador que se contrata para el consorcio. 
Desarrolladas estas responsabilidades, la doctora Rissotto concluyó que el Administrador debe poner en práctica, cada vez más, un mayor conocimiento ( en los aspectos jurídicos y técnicos que le competen), mayor diligencia en todas las tareas que lleva a cabo, cumplir con las leyes vigentes y tomar todos los recaudos para dejar perfectamente aclarado que no ha habido negligencia ni imprudencia de su parte. 
Para concluir la jornada, el doctor Miguel Ángel Luis Castro disertó sobre Salud pública y Responsabilidad del Consorcio. 
En particular se refirió a la problemática de los «edificios que enferman» y sostuvo que el Administrador «hereda la mala construcción de los edificios». 
Subrayó que el consorcio es un fragmento de la urbe, donde suceden los mismos problemas que en la ciudad: «Falta de higiene, residuos tóxicos, y conservación deficiente del edificio».
En este punto, destacó que la Fundación Reunión de Administradores está trabajando en una Ley de Ejercicio Profesional, que contemple una serie de disposiciones en relación con la salud pública y la correspondiente responsabilidad del consorcio de propietarios.

Última Jornada
El tercer día de la convención resultó propicio para discutir cuestiones referidas al marco legal de la propiedad horizontal y la real representatividad del sector.
Esta serie de discusiones se inició con la disertación del Administrador Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), quien expuso la «Propuesta de Legislación Federal para el Ejercicio de la Profesión del Administrador de Propiedad Horizontal». 
Para comenzar el debate, señaló: «es necesario empezar a involucrarnos en los temas de nuestra profesión para ver el presente e imaginar el futuro, por eso estamos diseñando nuevas propuestas».
El presidente de FRA explicó que los legisladores consideran que no existe la profesión del Administrador, porque no hay una ley que regule su ejercicio. 
El único proyecto a nivel federal fue en el año 1986, del Senador Murguía, que establecía los Colegios Públicos de Administradores para todo el país. 
«Con esta impronta, a través de nuestra fundación y el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal decidimos establecer consensos institucionales y articular medidas concretas para ver cómo generar una Ley Federal de fondo», subrayó.
Como premisas de este proyecto, el Administrador Hernández recalcó la necesidad de trabajar en equipo para determinar: incumbencias del Administrador (conformando un ámbito de actuación propio), formación básica (incluyendo los múltiples emprendimientos vinculados a la propiedad horizontal que exceden los consorcios de propietarios), honorarios justos y obligatorios (con aranceles estándar que se mantengan durante los próximos 50 años, a partir de las funciones correspondientes), matriculación federal, funciones generales y particulares de la profesión (excluyendo todas aquellas funciones que no le correspondan al Administrador), responsabilidades y deberes del Administrador (con límites precisos), normas de ética y tribunal de disciplina, reserva profesional de la actividad, contratación y remoción del Administrador (véase el Proyecto de Código Civil del Dr. Jorge A. Alterini) y seguro y responsabilidad civil.
«Estamos elevando este proyecto al Senado de la Nación, para crear una ley a partir de los consensos institucionales logrados y constituir un encuentro de juristas de primera línea para su redacción. 
Desde la óptica de los Administradores, estamos pensando en una propiedad horizontal moderna, eficiente y que contemple las nuevas figuras legales. 
Lamento que otras instituciones no tengan esta mentalidad, pero es fundamental que pensemos en lo único que nos debe unir, que es nuestra profesión», concluyó.
Luego el Administrador Ricardo Cáttedra habló sobre el Proyecto Legislativo para Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, considerando la importancia de crear un proyecto realmente representativo: colegiación obligatoria para todos los Administradores -con pautas claras, razonables y transparentes, donde se defiendan sus intereses- y órganos de control del colegio, a través de una asamblea de colegiados, un consejo directivo y un tribunal de disciplina.
También el Administrador Rodolfo Zariquiegui se refirió al Proyecto Legislativo de la provincia de Buenos Aires, señalando el vacío jurídico que existe en el Registro Público vigente y que no se contemplen las nuevas figuras de la propiedad horizontal. 
En este punto, señaló la necesidad de una colegiación pública para la provincia.
Los temas debatidos despertaron gran interés entre muchos de los asistentes, que preguntaron acerca del alcance y el estado actual de dichas propuestas.
Para cerrar el panel, en el marco de las propuesta parlamentaria en la Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires, el doctor José Luis Ferrari dió su apoyo al proyecto de reducción de expensas a consorcistas jubilados y convocó a los Administradores presentes a una unión y resolución conjunta en todo lo que hace a la profesión.
La convención concluyó con la Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, donde estuvieron presentes diversos representantes de la propiedad horizontal. 
Formaron parte de esta mesa María Teresa Vanzini, Lidia Arab, Carlos Imaz, Miguel A. Yochis, Daniel Musacchio y Ricardo Barrionuevo. 
La mesa fue un ámbito de reflexión donde se convocó a todos los sectores de la propiedad horizontal a integrarse y consensuar medidas concretas para mejorar la convivencia en propiedad horizontal. 
Asimismo se leyó el «Proyecto de Reducción de Expensas al 50 por ciento para consorcistas jubilados», destacando la magnitud de esta iniciativa que beneficiaría a consorcistas de la tercera edad.
Por último se estableció organizar nuevas reuniones mensuales para abordar todas las problemáticas de los distintos sectores y coordinar acciones conjuntas.

Algunas conclusiones: A partir del debate generado en las jornadas, una de las importantes iniciativas surgidas de la convención fue el acuerdo de un grupo de Administradores de hacer una presentación ante la Justicia de la Ciudad y -en última instancia- la Justicia Federal, para proteger a los consorcistas contra la vulneración de datos confidenciales que exige la declaración jurada del Registro Público de Administradores y defender los derechos constitucionales del Administrador.
También, las propuestas de legislación acorde a la realidad de la propiedad horizontal, estatuyendo una ley federal para el ejercicio de la profesión y un colegio público de Administradores, tuvieron una interesante repercusión que habrá que considerar, si se logra un consenso concreto entre los Administradores. 
En este aspecto, resultó relevante debatir los nuevos desafíos profesionales de cara al futuro de la propiedad horizontal.
Por último, fue muy útil que se volviera a constituir la Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, donde se gestó el compromiso de que la familia consorcial «actúe en conjunto para el bien común de la propiedad horizontal».

Ignacio Uman. Periodista.



La Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial convoca a integrantes de los consorcios (Administradores, consorcistas, encargados, proveedores y profesionales vinculados a los Consorcios de Propietarios, en especial a los jubilados y pensionados) y a los dirigentes de sus organizaciones a concurrir a la disertación de la diputada Adriana Marino sobre el proyecto para la exención del 50% de las expensas comunes a los jubilados y pensionados de los consorcios.

El proyecto se encuentra presentado en la Comisión de Legislación General del Congreso de la Nación.

El acto se realizará mañana a las 13:30 en el Salón José Luis Cabezas, de la Cámara de Diputados, en Rivadavia 1864, primer entrepiso.

El proyecto tuvo como base el presentado al Presidente Néstor Kirchner, por la Fundación Reunión de Administradores que preside Jorge Hernández y la Asociación de Periodistas Jubilados (APJ), cuyo titular es Carlos Imaz.



MEMORANDUM 
A: Dr. Néstor Kirchner
Presidente de la Nación

DE: Adm. Jorge A. Hernández 
Presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA)
Carlos Imaz
Presidente de la Asociación de Periodistas Jubilados (APJ

PROPUESTA: JUBILADOS Y PENSIONADOS 
EXENCIÓN DE PAGO DEL 50% DE LAS EXPENSAS COMUNES.

MEDIO: Decreto del P.E.N

Sr. Presidente: 

Una de las principales causas del grave problema social que representan los jubilados y pensionados que viven en propiedad horizontal, es no poder afrontar el pago de los elevados costos de las actuales expensas comunes correspondientes a sus viviendas, que les representan una significativa porción de sus escasos ingresos, que en muchos casos los priva de cubrir otras necesidades básicas (v.gr.: alimentos, remedios, vestimenta, etc.).

A veces llegan al extremo de tener que atrasarse durante varios meses por no poder afrontar el pago regular de las expensas comunes, siendo a los tres meses de mora demandados judicialmente por el Consorcio de Propietarios donde habitan, y que al sumarles los intereses punitorios y las costas, concluyen con el remate judicial y posterior desalojo de sus viviendas, situación que últimamente se está acrecentando notoriamente.

En casos todavía más dramáticos, que escasamente salen a la luz por los medios de comunicación, algunos perjudicados, al verse lisa y llanamente expulsados a la vía pública, toman la tremenda decisión de quitarse la vida. 

Teniendo en cuenta éstos y muchos otros antecedentes sobre la materia, es necesario en forma urgente crear un mecanismo que permita proteger a los jubilados y pensionados que habitan en departamentos, encuadrando a las expensas comunes en un sistema de solidaridad social que pueda, en parte, equipararse a las franquicias establecidas por el Código Fiscal/2003 (y anteriores) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en relación a los impuestos de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) y que durante el presente año beneficia a más de 116.000 integrantes de la tercera edad, y que por otro lado también está vigente a nivel Nacional, por medio del régimen de tarifas reducidas para la clase pasiva, impuesto en los contratos de concesión de las empresas de servicios públicos privatizadas de: teléfonos, agua, energía eléctrica y gas. 

Para poder gozar de esta protección, los interesados deberán reunir similares requisitos a los establecidos por el Código Fiscal/2003 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, acreditando anualmente esta circunstancia, por medio fehaciente, ante el Administrador del Consorcio de Propietarios donde habitan.

Todo integrante de la clase pasiva que reúna estas mínimas condiciones, automáticamente tendría que quedar liberado del pago del 50 % de las expensas comunes de su vivienda única.

Los importes de expensas no percibidas de los jubilados y pensionados, los Consorcios de Propietarios lo recuperarían durante el mismo mes, sin afectar económica ni financieramente al resto de los copropietarios, al permitírseles el descuento directamente de los aportes y contribuciones de las cargas sociales que efectúan por el personal de portería dependiente, con el único requisito adicional impuesto a los Administradores de obligarlos a confeccionar las liquidaciones de expensas comunes en forma más clara y transparente, para lo cual deberán ajustarse para efectuar sus rendiciones de cuentas mensuales a la norma Argentina IRAM 65.006 aprobada el 28/5/1999 y que no les representa ningún costo, ni complicación mayor.

Aquellos Consorcios de Propietarios que no quieran, por razones ideológicas de la mayorías de sus integrantes o se nieguen a proceder administrativa y contablemente de acuerdo a este sistema solidario, igualmente tendrán la obligación de beneficiar a sus jubilados y pensionados, pudiendo recuperar los importes descontados mediante la simple aplicación de un porcentual diferencial a recaudar conjuntamente con el resto de las expensas comunes.

Muchos Consorcios de Propietarios, se verán sumamente beneficiados por este régimen al quedar liberados de las trabas que representan para las posibilidades del resto de los copropietarios las dificultades de los jubilados y pensionados de afrontar mayores gastos y que por ello, en la generalidad de los casos, no les es posible contratar trabajos de mantenimiento y mejoras para mantener el valor de los edificios y evitar su deterioro por el simple transcurso del tiempo.

En cifras, este régimen beneficiaria en principio y de acuerdo a estimaciones, a unos 275.000 jubilados y pensionados consorcistas en todo el país (116.000 en la ciudad Autónoma de Buenos Aires, según Código Fiscal/2003) que con una expensa común mensual (promedio) de $ 80.- provocará una reducción total en los depósitos a la seguridad social de $ 11.000.000.- ($80 (expensa promedio) - 50% (descuento a jubilados) = $ 40 (costo por beneficiario) x 275.000 (jubilados y pensionados que podrían ingresar al beneficio en todo el país) = $ 11.000.000 (Total a descontar por mes a la seguridad social)), que por otro lado representaría un 13% del total de $84.000.000 que en concepto de cargas sociales, todos los meses estarían aportando los 210.000 Consorcios de Propietarios distribuidos en todo el país (Sólo en la región del AMBA existen alrededor de 135.000 consorcios).

Hay que tener en cuenta que en muchos Consorcios de Propietarios no se depositan durante largos periodos (a veces hasta de varios años) las cargas sociales, y también se producen una fuerte evasión previsional por contrataciones de personal sin realizarle los aportes y contribuciones a la seguridad social (trabajos por horas de limpieza, suplencias de fin de semana, por vacaciones del encargado, licencias por enfermedades transitorias, ayudantes, trabajos temporales en la costa, etc., etc., etc.). 

Al tener cada consorcio que recuperar el beneficio otorgado a los jubilados y pensionados de esa comunidad consorcial, esta irregularidad cambiará rotundamente ya que dejará de ser "negocio" la evasión y la contratación de trabajadores de portería "en negro", generando el incremento de la recaudación previsional en este sector, seguramente en una proporción mucho mayor al 13 % previsto para este sistema, convirtiendo en neutro el impacto sobre las arcas públicas, y sobre todo teniendo en cuenta que los propios beneficiarios serán los mayores y más eficientes inspectores y fiscalizadores de los Administradores en sus consorcios.

Para poner en funcionamiento de inmediato este beneficio, sería suficiente con un decreto del Poder Ejecutivo Nacional y una simple modificación en los sistemas utilizados por el ANSES (mediante los actuales disquetes de computación) para confeccionar la declaración jurada de los aportes previsionales de los Consorcios de Propietarios, e inmediatamente se diera la correspondiente difusión pública que por su importancia el hecho merece. 

Las pequeñas molestias y dificultades que podría llegar a ocasionar, a algunos consorcistas o Administradores insensibles, el poner en práctica este nuevo sistema de solidaridad con nuestros mayores, quizás uno de los sectores más desprotegidos en la actualidad, seguramente serán ampliamente superadas por la maravillosa sensación de ser artífices directos de una verdadera obra de bien con nuestro prójimo más cercano: el consorcista jubilado y vecino.

Es por todo lo expuesto señor Presidente que solicitamos la promulgación del siguiente 



DECRETO DEL PODER EJECUTIVO NACIONAL

CONSIDERANDO: ... de .......................... de 2004 

Que uno de los graves problemas que aquejan a jubilados y pensionados que viven en propiedad horizontal, es no poder afrontar el pago de los elevados costos de las actuales expensas comunes, lo que termina privando a aquellos de más bajos recursos, de poder cubrir otras necesidades básicas como alimentos, remedios, vestimenta; 

Que en muchos casos, al atrasarse varios meses en dichos pagos son demandados judicialmente por el Consorcio de Propietarios donde habitan, para luego sufrir el remate y desalojo de sus viviendas.

Que es menester de este gobierno proteger a la clase pasiva, jubilados y pensionados que habitan en departamentos, creando un mecanismo por el cual se encuadre a las expensas comunes en un sistema de seguridad social;

Que en nada se opone este mecanismo a la ley de propiedad horizontal (Ley N° 13.512) ni a su decreto reglamentario (Decreto 18.734/49), 

Por ello, el Presidente de la Nación Argentina 

DECRETA:

Artículo 1. Quedan exentos del pago del cincuenta por ciento (50 %) de las expensas comunes, correspondientes a las unidades funcionales que ocupan, en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, los jubilados y pensionados del régimen jubilatorio ordinario, que reúnan los requisitos que se indican a continuación:

a. Percibir un haber igual o menor al doble del salario mínimo vital o al doble de la jubilación mínima: Lo que resulte mayor.
b. Ser propietarios, condóminos, usufructuarios o beneficiarios del derecho de uso de un único bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, cuya valuación fiscal no exceda individualmente el diez por ciento (10%) de la valuación fiscal total del inmueble que integran.
c. No ser titulares de dominio o condóminos de otro u otros inmuebles urbanos o rurales en el ámbito del territorio nacional.
d. Destinar a vivienda propia y ocupar en forma permanente las unidades funcionales. 

Artículo 2. Son extensibles los beneficios de este decreto a los jubilados y pensionados que alquilen una vivienda y tengan, por contrato, a su cargo el pago de las expensas comunes de la unidad funcional alquilada, siempre y cuando reúnan todos los requisitos del artículo anterior. 

Artículo 3. Comenzarán a gozar de los beneficios estatuido por este decreto los jubilados y pensionados que, reuniendo los requisitos de los artículos anteriores, lo acrediten en forma fehaciente ante el Administrador del Consorcio de Propietarios que integran. Anualmente al 31 de diciembre, los beneficiarios deberán notificar al Administrador si continúan o no encuadrados en los requisitos exigidos para este fin.

Artículo 4. Los Consorcios de Propietarios, reunidos en Asamblea podrán optar por las siguientes medidas a fin de recuperar los porcentuales de expensas descontados a los beneficiarios del presente decreto:

a. Recaudar los importes correspondientes a los beneficios otorgados por este decreto a los jubilados y pensionados, mediante un porcentual diferencial aplicado el resto de las unidades funcionales, cuyos titulares de dominio estarán obligados a cancelar conjuntamente con las demás expensas comunes.
b. Instruir a sus Administradores de Consorcio a liquidar las expensas comunes conforme a la norma IRAM 65.006 (Liquidación de expensas comunes) obteniendo así el derecho a descontar los importes que por aplicación del presente decreto, hayan descontado a los jubilados y pensionados directamente de los aportes y contribuciones que por el personal dependiente del inmueble realicen mensualmente al sistema de seguridad social.

Artículo 5. Los Consorcios de Propietarios incorporarán a su Reglamento de Copropiedad y Administración la modalidad adoptada en el artículo precedente, de acuerdo a lo estipulado en el Art.9 punto c) de la Ley Nacional N° 13.512 y Art. 3 punto 6to del decreto reglamentario PEN N° 18.734/49 

Artículo 6. Instrúyase a la Dirección Nacional del ANSES a elaborar las modificaciones pertinentes a las declaraciones juradas de aportes y contribuciones previsionales de los Consorcios de Propietarios, a fin de incluir los descuentos previstos en el presente decreto.

Artículo 7. De forma.



MESA DE ENLACE DE LA COMUNIDAD CONSORCIAL 

Enlace Consorcial -20/04/05- CGE-RA y MECC

En la sede central de la CGE-RA (Confederación General Económica de la República Argentina), presidida por el empresario Marcelo Fernández y en respuesta a su gentil invitación, el 20/4/05 de 14 a 16 hs. se reunieron los integrantes de la MECC (Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial) coordinada por la Adm. María Teresa Vanzini.
Dadas las bienvenidas y explicaciones de funcionamiento a los nuevos participantes, de inmediato se continuó con el tratamiento de las propuestas receptadas con anterioridad y se organizaron tareas en distintos grupos de trabajo.
A medida que se vayan concretando en proyectos definidos las tareas asignadas, se darán a conocer al público en general para lograr su debida implementación.
Se dispuso celebrar la próxima reunión en el mismo lugar y en la fecha establecida para el mes de mayo de 2005.
Las entidades que deseen integrarse a la MECC deberá previamente acreditar representantes dirigiéndose por e-mail a:

Enlace Consorcial -16/02/05

La Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, integrada por representantes de jubilados, consorcistas, discapacitados, Administradores, personal de portería, profesionales y empresarios vinculados al sector de propiedad horizontal, volvió a reunirse el 16/02/05 considerando distintos temas vinculados a sus fines.

1. Se aprobó y comenzó a repartir la Planilla de Llamados de Emergencia Personal del Consorcista, elaborada a partir de la recomendación de la reunión celebrada el 15/12/04.
Este formulario podrá retirarse en cualquiera de las sedes de los integrantes de la Mesa de Enlace y tiene por fin que los consorcistas de la tercera edad, discapacitados, o que habiten solos en una unidad funcional, puedan asentar voluntariamente en la misma a qué familiar, amistad o servicio de salud, se debe comunicar una situación determinada.
De esta manera, el personal de portería, podrá avisar en forma urgente en caso de sufrir una emergencia médica, de seguridad o de cualquier otra circunstancia de similar tipo.

2. Se dispuso proseguir las gestiones ante el organismo público (Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación) al cual el Presidente de la Nación Dr. Néstor Kirchner derivó el proyecto presentado para reducir en el 50 % las expensas comunes a los consorcistas jubilados.

3. Se recibieron inquietudes y propuestas para estudiar: 
a) la necesidad de articular acciones tendentes a obtener certificados de auditoría de seguridad en los consorcios de propietarios;
b) poner en funcionamiento el sistema de teleasistencia a la persona mayor dentro del ámbito consorcial; 
c) elaborar planes para que desde las esferas oficiales se pueda incentivar la realización de trabajos de accesibilidad en los edificios privados; y 
d) analizar la forma de solucionar el problema de higiene e inseguridad urbana derivado de la presencia de los “cartoneros” en los frentes de los edificios.

4° Jornada: Abrir senderos -15/12/04

La Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, realizó el 15/12/04 su cuarta jornada de trabajo, a la cual concurrieron representantes de los sectores que la integran.

Se consideraron y debatieron un variado conjunto de temas y se acordó establecer algunos objetivos:

a) Reclamar al Estado Argentino la urgente constitución de un Ente integrado por Copropietarios, Administradores y Encargados de Edificios que tengan a su cargo la Administración de los cuantiosos fondos aportados por los Consorcios de Propietarios en concepto de Caja de Protección a la Familia y de Maternidad (C.C.T. 378/04) cuyo monto en conjunta gira en alrededor de $ 12.000.000 (doce millones de pesos) por mes. Se considera que esa enorme masa de dinero que pagan todos los copropietarios en sus expensas comunes deberían cubrir con holgura los fines que tienen previstos, y el remanente debería destinarse a realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas y de accesibilidad para los discapacitados (rampas de acceso, pasamanos, etc.) en los ingresos a los edificios en propiedad horizontal.

b) Organizar cursos para encargados de edificios en relación a la cobertura de las urgencias y emergencias en los consorcios, que puedan en el futuro servir de base para la coordinación de acciones de protección civil para los copropietarios y demás habitantes de las unidades funcionales.

c) Capacitar a Encargados de Edificios a fin de posibilitar su actuación como futuros instructores en el ámbito de la propiedad horizontal, tendiente a formar cultura de la prevención entre los demás integrantes de la comunidad consorcial.

d) Diseñar una planilla que sirva en cada consorcio, para disponer en portería y en la administración de los teléfonos que cada consorcista de la tercera edad desee volcar en ella para que, en caso de emergencia personal, se pueda dar aviso de inmediato a algún familiar, persona de su confianza o servicio médico de urgencia.

e) Formalizar mediante la asociación con algún ente estatal un cuerpo de Administradores profesionales que puedan actuar como veedores institucionales en las asambleas de los consorcios de propietarios que lo requieran, para asegurar el legal desenvolvimiento de las mismas. 

f) Insistir ante el Presidente de la Nación para que promulgue la norma jurídica que posibilite el 50 % de reducción de las expensas comunes a los jubilados y pensionados, conforme al proyecto presentado el 20/4/004 por la Asociación de Periodistas Jubilados y la Fundación Reunión de Administradores.

g) Alertar a los Administradores que la transferencia a terceros, sean entes u organismos públicos o privados, de datos y/o información relativa a los Consorcios de Propietarios que administran, sin la expresa autorización de los mismos, representa vulnerar el deber de confidencialidad a que están obligados en el cumplimiento de sus funciones profesionales, y en consecuencia pueden ser pasibles de sanciones.
 

Nuevo Libro del Consejo de Propietarios

V Jornadas Nacionales y V Rioplatenses de Propiedad Horizontal

Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación 2014

Ley 941 - Copia para Copropietarios

RPI: Registro de Propietarios

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